Блог

Рынок недвижимости справляется с новыми вызовами. В основном первичный рынок жилья фокусируется на программе «Семейная ипотека» и специальных предложениях от застройщиков. В строительстве продолжает набирать популярность ИЖС. За 8М24 ввод ИЖС составил более 60% от общего ввода жилья в эксплуатацию в РФ. При этом темпы роста ИЖС замедлились с +23% г/г за январь-июль 2024 г. до 18% г/г за январь-август 2024 г. Мы считаем, что благодаря таким темпам роста и с учетом того, что в сегменте МКД (многоквартирные дома) до конца года должно быть введено порядка 20 млн кв. м, всего по итогам года совокупный объем ввода может составить 105- 110 млн кв. м.

Цены на первичную недвижимость продолжают расти быстрее вторичной. Согласно СберИндексу, спред между ценами на первичном и вторичном рынках в РФ достиг 54%, против 49% в июне 2024 г. Такая динамика обусловлена более активным ростом цен в первичном сегменте (+7% с начала года, против +2% на вторичном рынке). Мы ожидаем, что по итогам года темпы роста цен на недвижимость немного превысят темпы инфляции, поскольку девелоперы будут предлагать недвижимость в рамках досубсидируемых застройщиками программ ипотеки и рассматривать альтернативные варианты финансирования сделки.

Ипотека – лимиты по программе «Семейная ипотека» нужно увеличивать. Согласно предварительным оценкам НБКИ и Frank RG, в августе 2024 г. было выдано ипотечных займов на общую сумму 330 млрд руб. и 371,9 млрд руб. соответственно (после 356 млрд в июле). При этом 18 сентября Сбербанк перестал выдавать ипотеку в рамках «Семейной ипотеки», поскольку ее лимит был исчерпан. По нашим оценкам на основе статистики Дом.РФ от 25 августа, к концу августа лимит Сбера был исчерпан на 80%, в целом по рынку – на 79%. Мы считаем, что другим банкам вскоре также придется ограничить выдачу таких займов, если лимиты не будут увеличены. Отметим, что в июле доля регионов в совокупном объеме кредитования по этой программе, судя по статистике Дом.РФ, составила 52%, а в сентябре – уже около 86%; для сравнения, в августе-сентябре 2023 г. регионы обеспечили 39%.

Мы считаем, что по итогам года ввод жилья составит 105-110 млн кв. м. Согласно данным Дом.РФ, застройщики до конца года введут еще 20,9 млн кв. м в сегменте МКД; после 21,6 млн кв. м за 8М24. Мы считаем, что как минимум 10% площадей, запланированных к сдаче в эксплуатацию до конца 2024 г., будет введено с задержками. По нашим расчетам, по итогам всего 2024 г. в сегменте МКД может быть введено около 40,4 млн кв. м., а суммарный ввод МКД и ИЖС может составить 105-110 млн кв. м. Аналитики Frank RG считают, что по итогам 2024 г. объем ввода останется на уровне 2023 г. – 110 млн кв. м.

Главной темой последних месяцев было охлаждение в сегменте ипотеки. Стоит отметить, что после сворачивания льготных ипотечных программ с 1 июля 2024 г. рост ипотечного кредитования в июле- августе замедлился до 0,7-0,9% м/м (в 1П24 он рос в среднем на 1,4% м/м). Средний объема выдач, то он в июле-августе составил в среднем 366 млрд руб. за месяц, что сопоставимо со средним показателем за 2020 г. (370 млрд руб. в месяц) и не сильно ниже, чем в 1П24 (475 млрд руб.). Таким образом, несмотря на охлаждение, относительно уровней годичной давности ипотечное кредитование продолжает расти высокими темпами – в августе ипотечный портфель вырос на 21% г/г.

Поддержку ипотечному кредитованию оказывает благоприятная динамика доходов населения. В 1П24 номинальные зарплаты выросли на 18,1% г/г, а с учетом того, что признаков охлаждения на рынке труда не наблюдается, риски ухудшения динамики зарплат выглядят минимальными. Тем не менее, опубликованный недавно обновленный прогноз Минэко удивил нас оптимистичными оценками динамики зарплат. Ведомство ожидает, что в этом году номинальные зарплаты вырастут на 17,9% г/г, а в следующем году их рост замедлится до 13,2% г/г; для сравнения, мы ожидаем роста на 16,0% г/г и на 12,0% г/г соответственно.

Интерес к недвижимости как к защитному активу может также поддерживаться инфляционными опасениями населения. Инфляционные ожидания населения, несмотря на небольшое снижение с 12,9% в августе до 12,5% в сентябре, все еще остаются на повышенном уровне, в том числе в группе домохозяйств со сбережениями.

В условиях сохранения инфляционных рисков ЦБ РФ 13 сентября повысил ключевую ставку до 19% и отметил, что продолжит рассматривать опцию повышения на следующем заседании. Это решение обусловлено, прежде всего, разовыми факторами, ускоряющими рост цен, например, такими как повышение утилизационного сбора с 1 октября 2024 г. в среднем на 70–85% – в октябре-ноябре текущего года это может добавить темпам годовой инфляции 0,1 п. п. Однако есть и долгосрочные риски: в частности, появились первые вводные по проекту бюджета, который, по данным некоторых источников, предполагает рост расходов на 12-15% г/г – это более значительный рост, чем ожидал рынок, и создает дополнительные инфляционные риски. Таким образом, ЦБ РФ придется приложить усилия, чтобы к концу 2025 г. вернуть инфляцию в диапазон 4,0-4,5% г/г.

Стоит отметить, что меры по охлаждению ипотечного кредитования дали основания опасаться обвала цен на недвижимость. Впрочем, рост выпуска в строительстве в июле замедлился до 0,5% г/г, после роста на 1,2% г/г в июне и на 3,9% г/г в 1П24, и это может говорить о том, что предложение в строительной отрасли будет подстраиваться под новые реалии и обвала цен ждать не стоит.

Динамика выпуска в строительстве, % г/г

Динамика номинальной зарплаты (% г/г) и уровня безработицы (%)

Динамика инфляционных ожиданий населения со сбережениями, %

Цены на недвижимость

На текущий момент, говорить о стагнации цен на первичном рынке пока рано: в августе цена квадратного метра в РФ выросла на 0,6% м/м и на 17,5% г/г (по данным СберИндекса). Такая динамика примерно сопоставима со средними темпами в январе-мае 2024 г. (около +0,8% м/м), однако по сравнению с предыдущими годами темпы роста снизились. К примеру, в августе 2023 г. цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 1,4% м/м, в августе 2022 — на 2,7% м/м, а в августе 2021 — на 2,1% м/м.

Мы допускаем, что на динамику цен повлияли краткосрочные скидки, в основном на неликвидные объекты, а также на объекты небольших застройщиков с высокой долговой нагрузкой или имеющих риски кассовых разрывов.

РФ: средняя цена на первичном рынке, тыс. руб./кв. м

РФ: средняя цена, тыс. руб./кв. м

Мы также приводим динамику цен по классам жилья на основе оперативных данных Про.Дома за август.

Цена квадратного метра в России в типовом жилье в августе не изменилась по сравнению с июлем, когда она выросла на 3% м/м. Относительно уровня годичной давности в августе квадратный метр подорожал на 18%, а с начала года – на 8%.

В комфорт-классе цены снизились на 10% м/м и выросли на 7% г/г. По сравнению с началом года цена квадратного метра в этом сегменте не изменилась.

В бизнес-классе цены выросли на 1% м/м, на 19% г/г и на 21% с начала года.

В премиум-классе жилье подешевело на 27% м/м и на 9% с начала года, при этом цена квадратного метра в этом сегменте выросла на 10% г/г. Подчеркнем, что в элитном сегменте цены подвержены сильной волатильности и их динамика допускает большую погрешность, что обусловлено весьма ограниченным числом предлагаемых объектов и их уникальностью.

Москва

В Москве квадратный метр в сегменте типового жилья вырос на 3% м/м, на 9% г/г и на 14% с начала года.

В комфорт-классе зафиксирован рост на 5% м/м, на 22% г/г и на 9% с начала года.

В бизнес-классе недвижимости подорожала на 8% м/м, на 15% г/г и на 10% с начала года.

В премиум-сегменте цена квадратного метра упала на 17% м/м, выросла на 15% г/г и уменьшилась на 6% с начала года.

Московская область

Московская область показала отрицательную динамику цен в типовом жилье и в бизнес-классе, где цены упали соответственно на 11% м/м и 4% м/м. Относительно уровней годичной давности доступное жилье подорожало на 1%, а недвижимость бизнес-класса – на 16%. По сравнению с началом года типовые объекты потеряли в цене 2%, а бизнес-класс прибавил 24%. В комфорт-классе цена квадратного метра выросла на 3% м/м, на 38% г/г и на 9% с начала года.

Санкт-Петербург

В Северной столице квадратный метр в типовых объектах подешевел на 12% м/м, на 1% г/г и на 10% с начала года.

В комфорт-классе цены не изменились м/м, прибавили 12% г/г и увеличились на 8% с начала года.

В бизнес-классе цены потеряли 5% м/м, но прибавили 12% г/г и 8% с начала года.

Ленинградская область

В Ленинградской области типовые объекты потеряли в цене 7% м/м и 2% с начала года, но подорожали на 17% г/г.

В комфорт-классе наблюдался рост цен на 3% м/м, на 8% г/г и на 6% с начала года.

В таблице ниже отражена динамика цен по классам жилья на основе статистики Про.Дома.

Ипотека

Статистика ЦБ РФ свидетельствует о том, что в июле ипотечное кредитование упало на 55% м/м и на 45% г/г. Эти данные ожидаемо сопоставимы с более ранними оценками Банка России. Такой эффект обусловлен отменой программы «Господдержка 2020», изменением условий по «Семейной ипотеке» и, как следствие, резким скачком спроса на кредитование в рамках этих программ в преддверии их отмены или трансформации.

Frank RG представил прогноз по ипотеке на август: агентство ожидает выдачи на уровне 371,9 млрд руб., что предполагает рост на 4,5% м/м и снижение на 56% г/г (в июле этот показатель упал на 45% г/г). Объем выдач примерно сопоставим со средним показателем за август 2019-2022 гг. – около 380 млн руб. При этом, по оценкам Объединенного кредитного бюро, в августе объем выдач превысил 330 млрд руб.

Объем выдач ипотеки, млн руб.

Количество выданных ипотечных кредитов, ед.

Ввод жилья – вызовы впереди

В августе ввод жилья в РФ снизился на 9% г/г, после роста на 9% г/г в июле. Ввод в сегменте ИЖС вновь превысил объем ввода в МКД практически вдвое. В августе сегмент ИЖС обеспечил 66% совокупного ввода (9,2 млн кв. м). Ввод в МКД немного увеличился – с 2,9 млн кв. м в июле до 3,1 млн кв. м в августе.  При  этом  по  сравнению  с  августом 2023  г.  ввод  в сегменте МКД упал на 11%.

Мы полагаем, что доля ИЖС в объеме жилищного строительства  останется  максимальной  и  по  итогам  2024  г. Кроме того, мы допускаем, что условия семейной ипотеки будут  поддерживать  спрос  на  ИЖС,  т.  к.  кредит  выдается семьям с ребенком до шести лет включительно, семьям с детьми-инвалидами и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми. Но при этом следует отметить, что стройка должна финансироваться через эскроу-счета – не самую популярную схему в сегменте ИЖС.

Объем ввода, тыс. кв. м

Доля ввода, %

Перспективы ввода многоквартирных домов в России в 2024 году

По данным Дом.РФ, застройщики до конца года введут еще 20,9    млн  кв.  м  МКД,  после  ввода  21,6  млн  кв.  м  за  8М24. Такой  объем  остаточного  строительства  предполагает,  что  в сентябре-декабре   2024   г.   на   рынок   будет   выводиться   в среднем 5,2 млн кв. м, что примерно соответствует уровням за последние годы.

Мы считаем, что 10-15% площадей, запланированных к сдаче в  эксплуатацию  до  конца  2024  г.,  будут  сданы  с  задержками. Данная предпосылка соответствует статистике Дом.РФ и ЕРЗ по доле проектов, которые на текущий момент возводятся с переносом сроков.

План ввода МКД в эксплуатацию по оценкам Дом.РФ

 

Катализаторы роста в сегменте ИЖС в 2024 г.

Средняя ставка по ипотеке на строительство дома среди топ-20 крупнейших банков РФ в августе превысила 20%. Для сравнения, в августе 2023 г. эта ставка составляла около 12%. При этом в июле 2024 г. ставка ЦБ составляла 18%, а в июле 2023 г. – 7,5%. Мы считаем, что спрос будет поддерживаться льготными программами, в частности новыми условиями семейной ипотеки.

Президент России подписал два закона, касающихся механизма применения эскроу-счетов в сегменте ИЖС. По новым правилам, с 1 марта 2025 г. эскроу-счета можно будет использовать при строительстве частных домов. При этом исполнение новых правил носит добровольный характер — об открытии такого счета должны договориться стороны, то есть заказчик и подрядчик. Мы считаем, что в 2025 г. спрос на недвижимость в этом сегменте будет расти. Согласно опросу Дом.РФ, если при строительстве с привлечением подрядчика будет гарантирована защита от риска неисполнения подрядчиком своих обязательств, то доля желающих строить частный дом с подрядчиком может вырасти втрое — с 13% до 39%.

https://www.finam.ru/