Главная тема сейчас во многих СМИ — неподъемная стоимость жилья по всей стране. Правда, она такой стала не сегодня и не вчера, просто отмена льготной ипотеки заставила по-новому взглянуть на ценник жилья всех сразу.
И жилье дорогое не только в Москве, а почти везде. Разве что только в Воркуте квартиры на Авито продают за стиральную машину, но там годовая коммуналка стоит дороже, чем квартира.
Но в зону вечной мерзлоты все не переедут из-за доступных квадратных метров, а вопрос возможности обзавестись жильем стоит остро. С учетом того, что иметь крышу над головой — это базовая потребность, возмущение людей по этому вопросу будет копиться очень быстро.
Но надо понимать, что вечно квадратный метр не может расти быстрее, чем растут (или падают) доходы населения. О том, как плохо все может быть, нам покажет ситуация в Канаде, а о том, как все плохо может закончиться, — Япония.
В Канаде в крупных городах цены на жилье давно улетели на ракете в космос, и местное население сейчас больше думает о том, насколько дорожает аренда, нежели ежемесячный платеж по ипотеке или квадратный метр в целом. Потому что возможность иметь свое жилье там слишком дорого, и это при том, что до 2022 года ключевая ставка в стране была на уровне 0,25% почти 15 лет.
В Японии тоже была эпоха низких ставок и быстрой инфляции. Правда, ее никто не пугался, потому что зарплаты росли примерно с тем же темпом, с каким и ценники в магазинах.
Но в долгосрочной перспективе это повлекло бы риски перегрева экономики и ее коллапса, из-за чего в 90-е годы местный ЦБ резко повысил ставку. Эффект был схож с тем, как если бы вы выкинули большой якорь из поезда на большой скорости.
Экономика от такого «торможения» буквально встала на 30 лет. Но зато цены на жилье особо не росли.
Мы с вами живем в уникальной, парадоксальной ситуации. Ставки по ипотекам высокие, при этом цены на жилье удвоились за 4 года (снова «спасибо» льготной программе).
То есть, мы идем к канадской реальности без их бенефитов, и при этом должны выкинуть «якорь» еще больше, чем в Японии. Я думаю, что ключевая ставка на уровне 25-30% остановила бы любое кредитование, как и всю экономику в целом.
А остановить экономику сейчас никто не даст, это невыгодно и попахивает кризисом крупного сектора экономики, который имеет высокий мультипликатор. Так что государство тут не помощник нам.
Но если вы действительно хотите, чтобы цены на жилье перестали расти так быстро или даже начали падать, то не покупайте это жилье. Звучит контринтуитивно, но чем больше людей откажется от покупки жилья сейчас, тем быстрее инфляция угомонит свой пыл, а девелоперы задумаются над скидками.
Почему в Канаде дорогое жилье?
Чтобы понять причины того, почему жилье растет в цене у нас, иногда стоит обратить внимание на это явление в других странах. Мы немного затронули тему стоимости жилья в Канаде, предлагаю пройтись по вопросу предметнее.
В каком-то смысле рынок жилья в этой части Северной Америки похож на российский. Страна с большой территорией, где подавляющая часть населения сконцентрирована в нескольких регионах.
В Канаде 90%+ всех жителей страны живут на 10-15% территории. Народ постарался поселиться поближе к границе США, из-за чего все крупные города расположились вдоль узкой линии.
Подобная концентрация по умолчанию создает большой спрос на жилье, и чем больше людей живет в этой стране и может себе позволить это самое жилье, тем быстрее ценник рвется вверх. В Канаде довольно много эмигрантов, так что помимо прироста своего населения, приезжие также конкурируют за пригодные для жизни квадратные метры.
Но, земля и люди это одно, а вот возможность купить — это другое. В Канаде после 2008 года установилась аномальная эпоха низкой ключевой ставки, которая продлилась до 2022 года. За это время ключ был +- на уровне 0,25%, а ипотечные займы выдавались под 1-5% годовых.
Имея спрос и деньги люди начали активно покупать жилье. В итоге средняя стоимость жилья в Канаде увеличилась более чем втрое с 2005 года (с $241 000 до $719 400 в феврале 2024 года), а в этом году прогнозируется еще +9%.
При средней зарплате в $4 тыс. в месяц, копить на свою заветную однушку можно долго. Да и местное население уже немного сдалось, и больше переживает за то, что доступность аренды жилья падает, нежели доступность жилья в целом, поскольку оно недоступно.
Ну, и не забываем про общий тренд на рост инфляции везде и сразу сначала после 2020, затем после 2022 года, который привел к существенному подорожанию себестоимости строительства, так и к росту стоимости жизни в регионе.
https://www.finam.ru/