В последние несколько недель для девелоперского сегмента новостной фон выглядит неоднородным. С одной стороны, наблюдаем формирование регуляторных угроз для стабильности цен на недвижимость в связи внесением на рассмотрение Госдумы парламентариями от ЛДПР законопроекта о предполагающего сокращение срока владения недвижимостью для продажи без НДФЛ. Ухудшение геополитического информационного фона также, как представляется, традиционно выступает неблагоприятным фактором для ценовой динамики рынка жилья.
Резкое снижение цен облигаций девелоперских компаний, повышение на этом фоне расчетных значений вероятности отраслевых дефолтов еще один драйвер снижения цен на недвижимость. В текущих условиях отраслевой бизнес ограничен в возможностях наращивания активов, что ведет к росту предложения на рынке недвижимости.
Отмечаем ухудшение во втором полугодии наших прогнозов среднесрочной отраслевой динамики на фоне более активного – чем мы закладывали в базовые прогнозы — роста ключевой ставки.
С другой стороны, отмечаем новые признаки значимого улучшения информационного фона на долговом сегменте в ближайшие месяцы, что традиционно – в случае реализации такого сценария – будет отыграно ростом спроса на девелоперском сегменте.
На этом фоне, в условиях роста оценочных рисков для оценок финансовой стабильности эмитента и прогнозов динамики цен на жилье в среднесрочном периоде, мы вынуждены повысить дисконт поправку, применяемую в расчете справедливой стоимости находящихся в нашем покрытии акции ПАО «Группа ЛСР» (816 руб./ао; 7%; «держать») , с 15% до 25%.
Выручка и скорректированная EBITDA Группы ЛСР за I пг. 2024 г. составили соответственно 85,14 млрд руб. (+13% год к году (г./г.)), 20,29 млрд руб. (+3% год к году (г./г.)). Чистая прибыль компании составила 4,42 млрд руб. Показатель увеличился в 2,5 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года на фоне роста валовой прибыли. Статистика, полагаем отразила способность компании контролировать издержки на фоне сохранения стабильной стоимости долга. Долговая нагрузка эмитента, оцениваемая по коэффициенту чистый долг/ скорр. EBITDA за 12 месяцев выросла незначительно, до 0,85х, против 0,66х по итогам 2023 г.
Мы незначительно скорректировали наш прогноз чистой прибыли эмитента по итогам 2024 г. Ожидаем данный показатель на уровне 17,4 млрд руб. против 17,6 млрд руб. ранее. Прогноз дивидендных выплат ЛСР по итогам 2024 г., составляет 67,7 руб./ао против 68,5 руб./ао ранее. Рыночный прогноз, по нашим данным, по-прежнему значительно выше, равен 100 руб./ао. В то же время, на фоне ослабления операционной статистики компании сформированной под влиянием ухудшения кредитных условий и на фоне рисков, формируемых повышением основных налогов в 2025 г., ожидаем снижения EBITDA Группы ЛСР в следующем году до порядка 45 млрд руб против порядка 55 млрд руб по итогам 2024 г.
По-прежнему полагаем, что, под влиянием «позднего» — с точки зрения наших оценок – начала ускорения инфляции в РФ в 2024 г., принимая во внимание позитивную динамику ряда важных для рынка жилья внешних и внутренних факторов — таких как оценки индексов потребительской активности — ужесточение кредитно–налоговых условий отразится на динамики цен рынка жилья, лишь в конце 2025 – начале 2027 гг.
В рамках близкого к нашим оценкам, «рискового» сценария обнародованных Банком России 30 октября Основных направлений единой кредитно–денежной политики, ЕДКП (предполагает среднюю ключевую ставку в 22% — 25% в 2025 г.) с учетом, в то же время, ожидаемого сохранения позитивной динамики ключевых для экономики РФ товарных рынков в указанной перспективе, с учетом также представляющегося возможным существенного снижения реальной стоимости кредитования за счет ускорения внутренней инфляции, закладываем в отраслевые оценки на 2025 г. сравнительно плавное, до порядка 5% снижение темпов прироста накопленной ипотечной задолженности при сохранении близких к 0% годового показателя изменения цен на недвижимость. В 2026 г. ожидаем снижения цен на недвижимость на 5%-10% при восстановлении темпов ипотечного кредитования до порядка 10%-15%.
https://www.finam.ru/
